Имеет ли смысл покупать долю под прописку?
Как себя обезопасить при покупки доли под прописку?
Весь интернет пестрит объявлениями: "Продам долю под прописку", "Куплю долю под прописки". Многие граждане покупаю долю под прописку, а далее начинаются хождения по мукам. Давайте разберем механизм покупки такой доли и чем это грозит гражданину.
Прежде всего начнем с того, что доля в абсолютно всех случаях не продается, а дарится. С чем это связано? С тем, что у иных дольщиков есть приоритетное право выкупа этой доли. И если реализовывать механизм осуществления приоритетного права приобретения, то на это может уйти более месяца, плюс затраты на нотариальные расходы по уведомлению иных дольщиков. А если дольщиков уже более 10, или более 100? Потому отчуждение доли производится на основании договора дарения. Договор дарения по своей основе сделка безвозмездная, а потому право приоритетного выкупа у иных содольщиков не возникает. Зато появляется первая проблема. Если при приобретении такой доли гражданин уплачивает собственнику деньги, а заключается договор дарения, то такой договор считается мнимым или притворным.
Теперь обратим внимание на предмет сделки. При покупки доли под прописку, да еще в квартире, никто не будет продавать долю в натуре, т.е. выделенную в жилище комнату. Рынок купли-продажи комнат существует, но это совершенно другой бизнес, основой которого является покупка жилья, а уже во вторую очередь прописка. Да и стоимость покупки комнаты уходит далеко за миллион. Так что же продают в виде доли под прописку? Продают долю в праве. То есть нечто эфемерное. Не физическую часть недвижимости, а некую долю в праве.
А насколько же велика будет эта эфемерная доля? Может одна десятая доли в праве, а может и одна тысячная, что в переводе в общую площадь жилья будет заметно менее одного квадратного метра.
А что же происходит если гражданин приобрел такую долю под прописку? Какова его основная задача? Понятно, получить постоянную регистрацию на основании права собственности на долю в жилом помещении. И вот, новоиспеченный собственник обращается в паспортный стол или ФМС и... получает отказ в постоянной регистрации. Как же так, я собственник, а меня на мою собственность не прописывают, что за безобразие. ФМС же резонно отвечает - а как вы будет проживать на одной сотой квадратного метра. Постоянная регистрация гражданина осуществляется по месту проживания. А проживание-то невозможно. Несогласны - обращайтесь в суд. Судебная практика подтверждает мнение ФМС. Да, гражданин имеет право собственности. Право его собственности на долю в праве в жилом помещении никто не оспаривает, а вот проживать и быть зарегистрированным у него не получится.
Итог печален, деньги потрачены, имущество "висит мертвым грузом" на гражданине, налоги начисляются, коммуналка начисляется, а прописки как не было, так и нет. К нам часто звонят собственники таких долей в частных домах или в квартирах и предлагают выкупить их доли. Но... Пока не найдут через авито или "Из рук в руки" таких же простаков и не избавятся от доли.
Итак, наши советы:
1. Желательно приобретать долю через куплю-продажу, а не через дарение.
2. Если приобретается доля в праве, то размер доли в пересчете на квадратные метры должен быть не менее социальной нормы, установленной в вашем регионе. Самое прекрасное покупка доли в виде отдельной комнаты.
3. Оплата продавцу доли должна производиться не только после приобретения права собственности, но и после вашей постоянной регистрации на основании приобретенного права.
Фактически все наши советы на данном рынке долей неисполнимы. А если исполнимы, то в случае покупки отдельной комнаты. Потому предлагаем отказаться от желания приобрести долю под прописку, а приобрести право пользования жилищем.